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[마이클 장의 투자백과] 부동산투자 출구전략

무슨 투자든 마찬가지겠지만 부동산 투자를 할 때도 출구전략이 무척 중요하다. 물론 부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것이 뭐냐고 한다면 '언제 어떤 부동산을 어떻게 사는 것'이라고 말하겠지만 사실 이에 못지않게 중요한 것이 '언제 어떻게 파는가' 이다. 부동산 투자를 해서 실질적으로 수익이 나고 투자자에게 돈이 들어오는 것은 부동산을 언제 어떻게 판매하는가에 달려있기 때문이다. 따라서 이번 주에는 출구전략에 대해 알아보고자 한다. 부동산을 살 때 대부분의 투자자는 어느 정도의 이익을 보고 팔겠다고 생각을 하지만 이 계획대로 실행하기란 쉽지 않다. 특히 덩치가 큰 상업용 부동산의 경우는 더욱 그러하다. 수요 자체가 많지 않은데다 매매과정이 복잡하고 시간이 많이 걸리기 때문이다. 중간에 매매가 취소되는 경우도 많다. 따라서 부동산에 투자할 때는 구입 과정에서부터 언제 어떻게 매각하겠다는 계획을 철저히 세워야 한다. 그리고 거기에 맞춰 프로퍼티를 관리해야 한다. 물론 이러한 계획을 세울 때는 부동산 시장 상황을 잘 판단해야 한다. 부동산 시장이 하락하고 있다고 판단할 때 부동산을 매입하는 투자자는 많지 않다. 적어도 하락세가 가까워졌거나 바닥에 이르렀다고 판단했을 때 구입하는 경우가 대부분이다. 그렇다고 해도 부동산이 회복되는 패턴은 제각각이다. L자형으로 바닥에 이른 후 그 상황이 지속될 수도 있고 V자형으로 급격히 회복될 수도 있다. U자형으로 점진적인 회복세를 보일 수도 있다. L자형이라고 판단한다면 정말 장기적인 전략을 세우고 프로퍼티 가치를 높이는 방향으로 나아가야 한다. L자형 시장에서 단기 투자는 실패의 지름길이다. 물론 부동산을 시세보다 낮게 구입해 마케팅을 잘한 후 시세보다 높게 팔 수도 있다. 하지만 이는 정말 요행에 가까운 것이다. 그만큼 실패할 확률도 높다는 것이다. 이보다는 장기적인 안목으로 프로퍼티 가치를 높이는 것이 현실적이다. V자형에서는 단기 투자가 가능하다. 가격 회복세가 가파른 만큼 목표한 시세 차익이 달성되면 매각하고 또 다른 프로퍼티에 투자함으로써 레버리지를 극대화하는 전략이 효율적이다. U자형은 가치 투자가 필요하다. 회복세가 점진적인 만큼 단기간에 투자 이익을 극대화하는 것은 불가능하다. 이런 경우에는 회복이 빠른 지역의 부동산에 투자하는 전략이 효율적이다. 물론 투자 수익을 높이기 위해서는 프로퍼티에 대한 세심한 관리가 필요함은 부언할 필요가 없다. 매각할 때도 전략이 필요하다. 시장이 상승기라면 굳이 서두를 필요없이 다양한 옵션을 행사할 수 있지만 하락기라면 다소 손해를 보더라도 최대한 빨리 매각하는 것이 이익이다. ▷문의: (323) 235-5050

2009-12-02

[마이클 장의 투자백과] 부동산 크기에 따른 장단점

지난 칼럼에서는 투자할 때 목표의 중요성 및 어떻게 목표를 정해야 하는지에 대해 얘기했다. 이번 주에는 은행압류매물(REO) 또는 노트 등에 투자할 때 대형 부동산과 소형 부동산 투자로 나누어 장단점을 알아보자. 필자가 대형 부동산 소형 부동산으로 구분했지만 부동산을 이런 식으로 구분하는 방법은 실제로 존재하지 않는다. 단지 이 글에서는 편의상 적게는 수백만달러에서 수천만달러 많게는 수억달러까지 투자해야 하는 부동산을 대형 부동산이라 하고 수만에서 수십만달러로 투자할 수 있는 부동산을 소형 부동산이라 하자. 먼저 한인들이 선호하는 대형 부동산은 쉽게 말하자면 큰 오피스 빌딩이나 대형 쇼핑센터 골프장 등을 생각하면 된다. 대형 REO 부동산 투자의 장점은 관리가 쉽다는 것이다. 같은 금액으로 소규모의 부동산 여러 개를 구입한다고 생각하면 이보다는 확실히 관리가 쉬울 것이다. 하나만 신경 쓰면 되기 때문이다. 물론 보기에도 좋다. 하지만 자금 회전이 느리다는 단점이 있다. 대형 부동산은 에스크로에도 시간이 많이 걸리지만 사고팔기가 쉽지 않다. 즉 구입해서 단기간 안에 되파는 것이 어렵다. 따라서 자금의 빠른 회전을 필요로 한다면 적합하지 않다. 위험도도 높다. 만약 경기가 나빠진다면 캐시아웃이 그만큼 힘들어진다. 반면 소형 REO 부동산 투자는 관리가 어렵다는 단점이 있지만 위험도가 분산되고 빠른 자금 회전이 가능하다. 소형 부동산은 1~4유닛 규모의 주택이나 규모가 적은 상가 등이 대표적인데 대형 부동산을 살 금액으로 소형 부동산을 여러 개 구입한다면 당연히 관리는 힘들어진다. 하지만 소형 부동산의 경우 대형 부동산에 비해 판매가 수월해 단기간 투자도 가능하다. 이는 환금성을 높인다. 빠른 시간 안에 투자 성과가 가능한 것이다. 대형 부동산 1개를 구입할 돈으로 여러 개의 부동산을 사는 만큼 위험도도 분산된다. 소형 부동산 투자는 또한 빠른 환금성으로 인해 반복적인 투자가 가능하다. 레버리지를 극대화할 수 있는 것이다. 결론적으로 대형 부동산은 경기가 장기 상승세일 때 장기적인 관점에서 투자하는 것이 적당하다. 반면 요즘처럼 경기가 불확실할 때는 소형 부동산 투자가 더 적합하다. 위험을 최소화하고 빨리 치고 빠지는 전략이 가능하기 때문이다. ▷문의: (323) 235-5050

2009-11-25

[마이클 장의 투자백과] 부동산 투자의 목표

스포츠 경기에 사람들이 열광하는 것은 동일한 목표가 있고 목표를 달성하기 위해 경쟁하는 과정에서 많은 드라마가 만들어지기 때문이다. 축구에서는 상대편의 골대 안에 공을 넣는 것이 목표이고 100m 달리기에서는 결승선을 먼저 통과하는 것이 목표다. 이 목표를 보다 효율적으로 이루기 위해 선수들은 열심히 노력한다. 그리고 이 목표가 분명하기에 성공하는 선수가 나오는 것이다. 하지만 목표가 불확실하다면 어떻게 될까. 100m 달리기를 하는 선수가 결승선을 모른다면… 부동산 투자도 이와 비슷하다. 부동산 투자에도 목표가 있고 이를 위해 많은 사람이 경쟁을 한다. 하지만 목표가 없다면 과연 부동산 투자에 성공할 수 있을까. 불가능하다. 따라서 부동산 투자에 성공하려면 먼저 투자 목표를 명확히 해야 한다. 나아갈 곳조차 모르는 사람이 방향을 제대로 설정해 투자에 성공하는 것은 거의 불가능하다. 그럼에도 불구하고 많은 투자자는 그저 '부동산에 투자하면 돈을 번다고 하니 부동산에 투자하고 싶다'는 생각으로 시작하고 있다. 심지어는 돈을 싸들고 와서 적당한 곳에 투자해달라고 한다. 이는 투자가 아니라 투기다. 노름에서 적당히 돈을 걸고 요행을 바라는 것과 다름없다. 그렇다면 투자 목표는 어떻게 정해야 할까. 첫째로 목표는 일단 구체적이어야 한다. 예를 들면 '30만달러를 투자용 주택에 투자해 3년 안에 10만달러를 벌겠다'는 식으로 설정해야 한다. 막연하게 돈을 벌겠다는 것보다는 구체적이어야 이를 성취하기 위한 전략이 만들어지고 실행방안이 나온다. 또한 투자 대상도 구체화해야 한다. 우선 주택에 투자할지 상업용 부동산에 투자할지를 정해야 하고 상업용 부동산이더라도 상가 오피스 아파트 등 다양한 투자 대상이 있는 만큼 명확히 선택하는 것이 좋다. 둘째로는 현실적이어야 한다. 10만달러를 투자해 2년 안에 1000만달러를 만들겠다는 식의 목표는 실패하게 마련이다. 물론 꿈은 클수록 좋다고 하지만 어디까지나 현실에 바탕을 둬야 한다. 우연이나 요행을 기대하고 목표를 세운다면 그만큼 성취 가능성은 멀어진다. 마지막으로 유동성을 가져야 한다. 부동산 상황은 항상 변한다. 이러한 상황에 잘 대처할 수 있어야 한다. 그리고 목표도 상황에 따라 바뀔 수 있어야 한다. 목표가 정해졌다고 해서 주변 상황을 무시하고 일방적으로 밀어붙이면 결국 참담한 실패만을 가져올 뿐이다. ▷문의: (323) 235-5050

2009-11-18

[마이클 장의 투자백과] 부동산 투자의 안정성

부동산에 투자하는 사람들은 저마다 이유와 목적이 있을 것이다. 한국에서 부동산에 투자하는 많은 사람은 '부동산 필패'를 이유로 든다. 부동산에 투자하면 결코 돈을 잃지 않는다는 것이다. 실제로 한국에서 부동산에 투자해 돈을 잃었다는 말을 듣는 경우는 많지 않다. 물론 부동산 사기에 속아 피해를 보는 경우도 있지만 정상적인 투자를 한 경우에는 드물다. 한국 부동산 가격을 보면 장기적으로 보면 꾸준히 오르고 있고 한국인들의 부동산에 대한 사랑(?)이 남다르기 때문이다. 미국은 워낙 땅이 넓어 그렇지 않다고 생각하는 사람들도 많지만 흥미로운 점은 미국도 한국과 부동산 추이에서 큰 차이가 없다는 것이다. 많은 투자자가 흔히 갖고 있는 오류 중 하나는 부동산 투자가 위험하다는 것이다. 그러나 1930년대 이후 주식 선물 부동산 채권 등 주요 투자종목별로 수익률을 조사해 보면 가장 안전하고 수익성이 높은 것이 부동산임을 알 수 있다. 물론 안정성만 놓고 보면 채권이 단연 1위이고 부동산은 그 다음이지만 평균 수익률은 부동산이 채권의 2배를 넘어선다. 위험성이 가장 높은 선물도 부동산과 수익률이 비슷하다. 즉 부동산 투자는 역사적으로도 안전하고 수익성이 높다는 것이 증명된 셈이다. 특히 부동산은 안전성을 어느 정도 관리할 수 있다는 장점이 있다. 미국에서 투자 수단으로 가장 선호되는 주식은 안정성을 담보하기가 쉽지 않다. 투자자가 주가를 관리할 수 없고 주가의 오르내림에 따라 수익률이 결정된다. 그러나 부동산은 매입할 때부터 다르다. 즉 주식처럼 시장에 형성된 가격 그대로를 구입하는 것이 아니라 시세보다 싸게도 구입이 가능하다. 시세보다 싸게 구입할 수 있다는 것은 큰 의미를 가진다. 가격이 어느 정도 떨어져도 손해를 안 볼 수도 있다는 측면에서 안정성이 높아지고 에퀴티를 활용할 수 있다는 장점도 있다. 또 부동산은 관리만 잘하면 가치를 끌어올릴 수도 있다. 관리를 잘하면 렌트비를 올릴 수 있고 테넌트도 들이기가 쉽다. 이렇게 되면 그 부동산의 가치는 올라가게 된다. 이러한 장점을 가장 잘 활용할 수 있는 것이 은행압류(REO) 부동산이다. REO는 시세보다 적어도 20~30% 낮은 가격에 구입이 가능하다. 부동산 가격이 추가로 폭락해도 별 손해가 없다는 말이다. REO는 관리 상태가 엉망인 것이 많기 때문에 관리만 잘하면 가치를 끌어올릴 수 있는 여지도 많다. 중요한 것은 좋은 에이전트를 만나는 것과 투자에 성공하려는 의지다. ▷문의: (323) 235-5050

2009-11-10

[마이클 장의 투자백과] 캡 레이트에 대한 이해

상업용 부동산 투자에 조금이라도 관심이 있다면 누구나 캡 레이트에 대해 들어봤을 것이다. 캡 레이트는 상업용 부동산에 투자할 때 가장 중요한 고려사항 중 하나이고 높을수록 좋다. 그러나 실제로 캡 레이트가 무엇을 뜻하고 어떻게 계산되며 투자에 있어 어떤 의미를 지니는 지를 정확히 아는 투자자는 많지 않다. 캡 레이트의 정확한 용어는 'Capitalizaton Rate'로 총자산가격 또는 매매가격 대비 연간 총 순이익금(Net Operating Income.NOI)의 비율을 의미한다. 이를테면 어떤 상가를 100만달러에 매입해 연간 총 순이익금이 6만달러라면 캡 레이트는 6%가 된다. 즉 상업용 부동산에 투자해 얻을 수 있는 순이익을 나타내는 가장 단순한 계산법 중 하나다. 캡 레이트는 부동산 투자에 있어 가장 중요한 투자분석요인 중 하나지만 절대적 기준은 아니다. 투자 가능성을 알아보는 유용한 척도의 하나일 뿐이다. 초보 투자자가 상업용 부동산 투자시 자주 저지르는 실수 중 하나가 캡 레이트가 높다고 해서 투자성이 뛰어나다고 판단하는 것이다. 물론 캡 레이트가 높은 것이 좋기는 하지만 캡 레이트가 어느 정도 수준이면 높다고 할 수 있는 절대적 기준은 없다. 이를테면 노동력이 많이 들어가면 캡 레이트가 높아질 수도 있고 많은 매니저를 두고 꼼꼼히 관리하다 보면 캡 레이트가 낮아질 수도 있다. 또 웨스트 LA나 맨해튼처럼 안전하고 고가의 지역일수록 캡 레이트는 낮게 형성이 되고 사우스 LA처럼 위험하고 저가 지역일수록 높게 형성되는 경향이 있다. 오래된 건물일수록 캡 레이트는 높아지며 새 건물은 낮다. 건물 관리 비용이 차이가 나기 때문이다. 따라서 부동산 투자를 할 때는 캡 레이트와 함께 많은 것을 종합적으로 고려해야 한다. 먼저 캡 레이트를 산출한 근거다. 일부 셀러들은 비용을 터무니없이 줄여 캡 레이트를 올리기도 한다. 비용이 줄어들면 순이익이 높아지는 만큼 캡 레이트는 당연히 올라가게 된다. 그러나 투자자가 운영을 하게 되면 비용이 늘어나게 되고 순이익은 줄어들 수밖에 없다. 두 번째로 경기 상황 및 테넌트 구성이다. 경기가 나빠지는 상황이라면 매매 당시보다 경영실적이 나빠질 수밖에 없다. 특히 테넌트들이 경기에 민감하거나 재정상황이 취약하다면 공실률이 높아질 것은 불을 보듯 뻔하다. 캡 레이트와 이자율의 관계도 잘 살펴야 한다. 캡 레이트가 좋다고 하더라도 이자율이 높으면 적자를 면하기 힘들다. NOI가 융자 페이먼트보다 높다면 투자자는 계속 적자를 보게 된다. 결론적으로 캡 레이트는 투자의 결정적 요인은 아니다. 다만 캡 레이트가 높을수록 흑자를 낼 확률이 높은 것만은 분명하다. 투자자들이 캡 레이트에 대한 정확한 이해를 통해 올바른 투자를 할 수 있기를 기대한다.

2009-11-04

[마이클 장의 투자백과] 성공적 투자를 위한 준비

부동산 가격이 LA지역에서 최고가 대비 50% 정도 하락했고 차압주택이 급증하고 있다는 것은 부동산에 문외한인 사람조차 알 정도로 시장이 침체된 상태다. 그리고 부동산 투자에 조금이라도 관심이 있는 독자라면 지금이 어느 때보다도 부동산 투자에 좋은 기회라는 것을 알고 있을 것이다. 첫번째 이유는 가격이다. 주택은 이미 정점 대비 절반 수준으로 가격이 떨어졌다. 주택의 가치를 평가하는 방법 중 하나인 렌트비 대비 주택가격을 보면 2년전만 해도 LA지역은 주택가격이 렌트비의 28배까지 올라갔지만 지금은 14배 수준이다. 일반적으로 주택가격이 렌트비의 15~18배일 때를 적정 수준으로 보는 데 이 기준만 놓고 봐도 주택을 구입하기 좋은 시기임에 틀림없다. 상업용부동산 가격도 정점과 비교하면 30~40% 정도 하락했다. 둘째는 모기지 이자율이다. 모기지 이자율은 지수(Index)에 은행의 적정 마진이 더해져 결정되는데 현재 지수로 많이 활용되는 국채 수익률이 유례없이 낮은 수준을 보이고 있다. 이 때문에 모기지 이자율 역시 역대 최저수준을 보이고 있다. 이러한 기준에서 보면 지금은 분명 부동산 투자하기에 적기이며 특히 은행압류(REO) 부동산은 더욱 그렇다. REO는 일반 부동산보다 가격이 더욱 낮다는 장점이 있는 데다 오너 유저 부동산 노트 투자 등을 잘 활용하면 낮은 이자율로 융자까지 받을 수 있다. 유의해야 할 점은 REO 투자가 경쟁이 심한 만큼 미리 준비가 돼있지 않으면 투자 성공이 쉽지 않다는 것이다. 실제로 요즘 REO 매물이 시장에 오래 나와있는 경우는 거의 없다. REO 투자의 장점이 알려지면서 수많은 투자자들이 REO 투자에 열을 올리고 있어 괜찮은 매물이 나오면 수일내로 오퍼가 들어가고 에스크로가 시작되는 것이 현실이다. 따라서 준비가 안 된 투자자는 REO 투자에 성공하기가 쉽지 않다. 준비된 투자자란 투자에 대한 확신을 갖고 필요한 자금을 비롯한 모든 것이 갖춰진 사람을 말한다. 준비된 투자자만이 좋은 물건을 소개받을 수 있고 빠른 시간안에 투자 결정을 내릴 수 있다. 준비된 투자자만이 투자에 성공할 수 있는 것이다. 물론 혼자 REO 부동산을 매입하기에 자금이 충분하지 못한 투자자도 있다. 그러나 낙심할 필요는 없다. 자금이 충분하지 못한 투자자는 공동투자를 이용할 수도 있다. 중요한 것은 얼마나 투명하게 재정 관리가 이루어지고 또 얼마나 확고한 의지를 갖고 있나 하는 것이다. 부동산 투자에 성공하려면 '기회는 준비된 자에게만 주어진다' 는 평범한 진실을 결코 잊지 말아야 할 것이다. ▷문의: (323)235-5050

2009-10-28

[마이클 장의 투자백과] 성공하는 투자의 기본 원칙

지금까지 칼럼을 통해 부동산 업계를 사실상 좌지우지하고 있는 유대인들의 투자 철학을 조명해보고 한인 투자자들이 배울 수 있는 점을 알아봤다. 마지막 시간으로 유대인들이 강조하는 기본 법칙에 대해 말하고자 한다. 유대인들의 믿는 대자연의 법칙 중 '78:22의 법칙'이라는 것이 있는데 이는 공기의 성분(질소 78 산소/기타 22)과 인체를 구성하는 성분(물 78 기타 22) 등 대자연을 구성하는 성분이 이 비율을 따르고 있다는 것이다. 유대인들은 '78:22 법칙'을 사업에도 적용하고 있다. 즉 '돈을 빌리고 싶은 사람'이 78이고 '돈을 빌려주고 싶은 사람'이 22로 본다는 것 등이다. 우리는 '80:20의 법칙'으로 사용하면 편리할 때가 많다. '파레토의 법칙'인 "인류 사회가 어떤 형태를 취하든지 그 사회 전체 부의 80%를 20%의 사람들이 소유한다"는 개념은 여러 분야에서 적용되어 아주 유용한 결과를 내고 있다. '파레토의 법칙'을 '80:20의 법칙'에 적용해 보면 "사회 전체 부의 64%를 4%의 사람들이 소유하며 그 사회 전체 부의 약 51%를 약 1%의 사람들이 소유한다"는 결과가 나온다. 이것을 투자 분야에도 적용할 수 있다고 보는데 즉 "국가/지역 전체 주식(부동산)가치의 80%를 20%의 투자자가 갖고 있으며 전체 64% 가치를 4%가 가지며 전체의 약 51% 가치를 약 1%가 갖는다"는 것이다. 당연히 우리는 상위 1%나 상위 4%에 주목할 필요가 있다. 물론 우리가 부동산 투자에 임할 때는 그 부동산의 현재가치보다 잠재가치를 중시해야 하므로 위의 결과를 잠재가치에 적용하는 것이 필요하다. 따라서 우리가 잠재가치가 높은 부동산을 찾아낼 수 있고 거기에 투자한다면 성공 가능성은 분명하다. 사실 많은 투자 전문가들이 하는 일이 잠재가치가 높은 부동산을 찾아내는 것이라고 말할 수 있다. 물론 앞에서도 언급했지만 여러 이론과 정보들을 참고는 해야겠지만 투자하는 우리가 스스로 깊이 생각해서 최종 판단을 내려야 한다. 다시 한번 더 강조하지만 '어떤 종목/지역이 뜬다'는 등의 소위 '족집게'식 정보만 의지하여 '도박하는 마인드'로 투자에 임하는 것은 적극 피해야 한다. 필자는 부동산 투자는 운이 아니고 거기에 '성공하는 불변의 원칙'이 존재한다고 믿고 있으며 유대인의 투자원칙에서 그 해답을 찾을 수 있다고 생각한다. 독자들이 이를 참고로 투자에 성공하여 한층 여유있는 삶을 즐길 수 있기를 바란다. ▷문의: (323) 235-5050

2009-10-21

[마이클 장의 투자백과] 투자 성공을 위한 마음가짐

부동산 투자와 투기는 엄연히 다르다. 투자는 확고한 투자 철학과 정확한 분석 과감한 결단을 통해 경제적 이윤 추구 및 개인의 이상을 실현하는 것이다. 반면 투기는 요행을 통해 일확천금을 노리는 행위로 시장 질서를 교란하는 역할을 한다. 지난 기고에서도 언급한 것처럼 미국 경제계를 좌우하는 유대인들의 투자 철학을 통해 한인 투자자들이 부동산 투자에 성공하기 위한 마음가짐을 알아보자. ▷탄탄한 '투자개념' '돈이 돈을 낳는 금전 철학'을 일찍부터 확립한 유대인들은 자식들이 어릴 때부터 돈의 바람직한 사용법 경제생활 향상을 위해 필요한 투자 개념 등에 대해 실제 생활에서 체험하면서 느끼고 배울 수 있도록 가르치고 있다고 한다. 이들이 20대부터 벌써 주식투자나 부동산투자에 자연스럽게 참여하고 있는 반면에 우리들의 경우 자식들은커녕 부모들조차 투자라고 하면 공돈이나 바라는 것으로 잘못 생각하여 투자에 대해 별로 관심이 없는 사람들이 대다수이다. 그 결과 투자에 대하여 상대적으로 바른 개념과 지식을 갖고 투자를 실행하고 있는 유대인이나 중국인이 우리들보다 더 부를 누리고 있는 것도 사실이다. 그렇지만 우리가 이제부터라도 보다 탄탄한 투자에 대한 개념과 지식을 갖추고 적극 투자에 임하면 결코 늦지 않았다는 것이 필자의 생각이다. ▷위험 때문에 투자하지 않는다면 더 위험하다 투자를 생사가 걸린 고도의 머니 게임 즉 어느 한 사람이 이익을 얻으면 나머지 사람은 분명 그만큼 잃게 되는 냉혹한 제로섬(Zero-sum) 게임이라고 보는 소위 투자전문가도 있지만 '투자는 도박이 아니다'라는 것이 필자의 생각이다. 도박은 한 사람이 돈을 따면 다른 사람은 그만큼 돈을 잃게 되는 제로섬 게임이 분명하다. 그러나 투자는 얼마든지 상호이익을 낼 수 있는 플러스섬(Plus-sum) 게임이 가능하고 또한 그것은 우리가 투자에서 지향해야 할 '성공하는 불변의 원칙'이라고 생각한다. 특히 부동산 투자에서는 그렇다. 투자에 대해 잘 알지 못한 채 투자할 때는 지독한 위험을 감수해야 한다. 그러나 한 유명한 투자자의 "인생에서 가장 큰 위험은 투자하지 않는 것이다"라는 말처럼 투자의 위험 때문에 투자하지 않는다면 그것이 더 위험하다고 생각한다. 투자에 있어 '성공하는 불변의 원칙' 존재를 믿고 그것을 실행하려는 굳건한 자세를 견지하는 것이 무엇보다 요구된다고 필자는 주장하고 싶다. ▷문의: (323) 235-5050

2009-10-14

[마이클 장의 투자 백과] 오너 유저 부동산의 장점

지금까지 여러 차례에 걸쳐 언급했던 것처럼 어떤 측면에서는 지금처럼 부동산에 투자하기 좋은 시기는 없다. 그 중에서도 은행차압매물(REO) 투자는 가장 안전하면서도 수익을 보장받을 수 있는 투자다. 물론 모든 REO 투자가 그런 것은 아니고 다른 투자처럼 철저한 시장 분석이 필요하다는 점은 부연할 필요가 없을 것이다. REO 투자도 투자용인지 직접 사용할 목적인지 장기인지 단기인지 등 여러 종류가 있지만 이번 칼럼에서는 이 가운데에서도 가장 안전하다고 볼 수 있는 오너 유저(Owner User) 투자를 알아보자. 오너 유저 투자는 비즈니스 소유주가 직접 건물을 사용할 목적으로 구입하는 것으로 많은 장점이 있다. 오너 유저 투자의 가장 큰 장점은 SBA 융자가 가능하다는 것이다. 요즘 부동산을 구입하는 데 있어 가장 큰 걸림돌은 융자다. 올해 들어 융자은행들이 융자 조건을 대폭 강화하면서 좋은 크레딧과 소득증명이 되지 않으면 융자받기가 힘들어진 것이 현실이다. 특히 상업용 융자는 30~40%를 다운 페이먼트해도 융자가 쉽지 않다. 이러한 상황에서도 비즈니스를 하고 있는 사업주가 어느 정도의 크레딧과 히스토리 매상 기록 등만 있으면 SBA 융자는 가능하다. 정부에서도 부동산 경기 활성화를 위해 SBA 융자 보증비율을 높이는 등 전략적으로 SBA 융자를 장려하고 있는 추세다. 특히 오너 유저 부동산 구입을 위한 SBA 융자는 10~20%의 낮은 다운 페이먼트로도 융자가 가능하다는 큰 장점이 있다. 자영업자가 이처럼 부동산 건물을 구입할 때 SBA 융자를 받으려면 가장 중요한 것은 비즈니스 업주가 건물의 51% 이상을 사용해야 한다는 것이다. 이외에는 비즈니스 세금보고 크레딧 등 일반 SBA 융자에 필요한 조건들을 갖추면 된다. 비즈니스 업주가 SBA 융자를 통해 오너 유저 부동산 투자를 하면 많은 장점이 있다. 첫째는 역시 수월한 융자이다. 앞에서 설명했듯 SBA를 통해 자영업자들은 단순 부동산 투자자들보다 레버리지를 얻기가 쉽다. 둘째는 쉬운 관리이다. 렌트비를 받으러 다니는 수고도 필요 없고 자연히 건물 관리가 가능하다는 것. 그리고 셋째로는 공실률이 낮아진다는 점이다. 주인이 스스로 사용하는 유닛에 대해서는 공실이 생길 염려가 없으며 불황에도 세입자들을 채우는 데 유리하다. 종합하면 오너 유저 REO 투자는 좋은 조건에 융자를 받아 저렴한 가격에 부동산을 구입하고 세입자 걱정도 상대적으로 낮다는 장점을 가진 투자라고 할 수 있다. ▷문의: (323)235-5050

2009-10-07

[마이클 장의 투자백과] 돈이 힘이다

유대인 투자자들이 자주 표현하는 'Money talks'라는 말이 있는데 이를 직역하면 '돈이 말한다'이지만 '돈이 힘이다'를 의미한다고 보면 더 정확하다. 많은 사람들이 부동산 투자 이유를 들라고 하면 '행복해지기 위해' '경제적 안정을 위해' 등 다양한 이유를 제시하지만 따지고 보면 '돈을 벌기' 위해서이다. ▷돈은 더 많은 기회를 제공한다 탈무드에는 돈에 대한 속담과 격언이 수없이 많다. "돈 돈 돈 우리는 돈 없이는 살 수 없다." "성서는 빛을 주고 돈은 따스한 온기를 준다" "몸은 마음에 의지하고 마음은 지갑에 의지한다" "좋은 수입보다 좋은 약은 없다" "지식이 너무 많은 사람은 늙지만 돈을 많이 가진 사람은 젊어진다" "돈을 사랑하는 것만으로 부자가 될 수 없다. 돈이 당신을 사랑하지 않으면 안 된다" 등 일일이 열거하기 힘들 정도다. 성공한 투자자는 돈을 좋은 것이라고도 나쁜 것이라고도 말하지 않는다. 돈이 있으면 그들의 삶에 많은 기회가 주어진다고 생각할 뿐이다. 돈은 그 자체가 선이나 악의 성질을 갖고 있지 않다. 돈에 대해서 많은 의견이 있을 수 있지만 분명한 사실은 "돈은 더 많은 기회를 제공한다"는 것이다. ▷돈이 우리를 사랑할 정도로 강한 열망이 요구된다 위에서 언급한 돈에 대한 속담과 격언 중에서 "돈이 우리를 사랑하지 않으면 안 된다"는 말이 있는데 필자는 여기서 "우리가 돈을 그냥 원하는 것만으론 안되고 돈이 우리를 사랑하게 될 정도로 아주 강하게 원해야 된다"는 것을 암시하고 있다고 본다. 다소 진부한 표현일지 모르지만 결국 성공하기 위해서는 "우리의 강한 열망이 요구된다"는 것이다. ▷중장기적 관점에서 큰 결과를 기대하는 것이 고수들의 투자이다 지난 2002년 월드컵에서 대한민국 축구를 월드컵 4강으로 이끈 히딩크 감독이 열광하는 사람들 앞에서 "나는 아직도 배가 고프다!"고 했던 말이 더 큰 이슈가 됐다는 것을 우리는 잘 알고 있다. 당시 한국 대표팀은 16강전에서 우승후보였던 축구강국 이탈리아에게 극적인 역전승을 거두고 8강전에서 무적함대 스페인을 격파하면서 기적의 월드컵4강에 진출했는데 히딩크 감독의 그 말이 선수단에 큰 영향을 주었을 것임에 틀림없다. 부동산 투자에 있어서도 단기적 관점 작은 결과들에 일희일비하지 않고 중장기적 관점에서 큰 결과를 기대하는 것이 바로 고수들의 투자이다. "나는 아직도 배가 고프다"는 말속에는 부동산 투자에 '성공하는 불변의 원칙'이 포함되어 있다고 필자는 생각한다. 부동산 투자에 임해서도 철저한 준비와 분석이 뒷받침되어 있다면 우리도 "나는 아직도 배가 고프다"라고 자신있게 말할 수 있을 것으로 생각한다. ▷문의: (323)235-5050

2009-09-30

[마이클 장의 투자백과] 투자 마인드 (2)···위기에서 기회 노리는 마음가짐 필요

지난 주에 이어 성공적인 부동산 투자자가 되기 위한 기본적인 마음가짐에 대해 말하고자 한다. ▷어떠한 역경이라도 떨치고 일어선다 경제적으로 크게 성공한 유대인들 뿐만 아니라 세계 공통으로 성공한 사람들 중에서 다양한 '역경의 시기'를 거치지 않은 사람을 찾아보기 힘들다. 그렇다고 애써 역경이 찾아오기를 바랄 필요는 없겠지만 큰 성공에의 길에는 반드시 극복해야 할 난관이 도사리고 있기 마련이고 역경은 전혀 예고도 없이 찾아오는 경우가 많기 때문에 "어떠한 역경이라도 떨치고 일어선다"는 굳건한 자세가 필요하다고 하겠다. ▷위기 상황에서도 기회를 포착한다 부동산 투자에 있어서도 갑자기 가격이 폭락하는 등의 각종 위기의 상황이 닥쳐 올 수 있다. 모두들 본전이라도 건지기 위해 빨리 파는 것이 상책이라고 말할 때 여러 상황을 고려하여 부동산 가격이 바닥을 치고 나면 곧 상승할 것이라는 자기의 판단을 믿고 투자를 지속하여 성공하는 사람들도 있다. 이런 투자자들이 위기 상황에서도 기회를 포착하는 부동산 투자의 고수들이라고 말할 수 있다. "위기와 기회는 항상 같이 찾아온다"는 사실을 깊이 이해하고 염두에 둔다면 어떤 위기 상황에서도 기회를 포착할 수 있다는 것이 필자의 생각이다. ▷잠재가치를 꿰뚫어 보는 안목이 요구된다 부동산 투자에서 성공하기 위해서는 사람들의 일시적인 선호도나 한 순간 유행의 흐름이나 버블의 안개에 휩쓸리지 않고 그 부동산의 진정한 잠재가치를 판단하고 그 잠재가치를 현실로 이끌어낼 수 있는 능력이 필요하다. 이것이 부동산 투자의 고수가 되는 필요조건이라고 말할 수 있다. 물론 이를 갖추기 위해서는 그 지역 경제 전반을 이해하고 관련 부동산에 대한 전문적인 지식을 쌓아갈 필요가 있다. ▷성공하려면 먼저 상대의 필요를 채워주라 상대의 필요를 채워주는 것이 사업이다. 본질적으로 부자가 되는 길은 '다른 사람의 필요를 채워주는 것'이다 늘 사람을 대할 때마다 마음속으로 "당신은 무엇을 진정으로 원하세요?"라고 겸허하게 물어 보도록 하자. 우리가 어떤 사람을 대할 때마다 진심으로 귀를 기울이고 마음의 눈을 연다면 그 사람이 진정으로 원하는 것이 어떤 것인지 그리 어렵지 않게 알 수 있게 된다. 그것이 돈이든 칭찬이든 봉사이든 명예이든 자존심이든 어떤 것이든지 그 원하는 대상이 그 사람의 수준이고 인격이다. 여기에 '성공하는 불변의 원칙'이 숨겨져 있다. ▷문의: (323)235-5050

2009-09-23

[마이클 장의 투자백과] REO 투자, 투자엔 어느정도 '고집' 필요

지금까지 3주에 걸쳐 REO 투자 개요 및 장단점에 대해 설명했다. 오늘은 투자할 때 투자자가 지녀야 할 기본적인 마음가짐에 대해 말하고자 한다. 1) "물고기 잡는 법을 가르쳐라"의 참 뜻을 이해한다 우리에게도 널리 알려져 있지만 탈무드의 유대 속담에 "물고기 한 마리를 주면 하루를 살지만 물고기를 어떻게 잡는가를 가르쳐 주면 한 평생 살아갈 수 있다"는 말이 있다. 즉 유대인들은 그들은 자기의 생각이 뚜렷한 어떤 환경과 여건에서도 스스로 방법을 찾아내어 생존하고 발전할 수 있는 진정한 능력을 키우는 것이 필요하다고 생각한다. 이는 부동산 투자에서도 마찬가지다. 누가 봐도 좋은 부동산은 모든 투자자가 선호하기 마련이며 따라서 이러한 부동산에 투자하면 좋은 수익을 내기 힘들다. 이 보다는 스스로 좋은 부동산을 판단할 수 있는 능력을 키워야 부동산 투자에 성공할 수 있는 것이다. 2) 스스로 방향을 정하는 습관을 기른다 겉으로 보이기에는 같은 방향을 선택하여 나아가는 것 같지만 '자기의 생각'을 깊고 분명히 하고 가는 것과 '다른 사람의 생각'을 그냥 따라서 가는 것은 큰 차이가 있으며 당연히 그 결과도 다를 것이다. 부동산 투자도 자신만의 가치관과 고집(?)이 어느 정도 필요하다. 종합적인 분석을 통해 일단 옳다고 판단하면 밀어붙일 수 있는 능력이 있어야 성공할 수 있다. 이를 위해서는 우리 스스로가 깊고 진지하게 생각하여 앞으로 나아갈 방향을 정하는 습관을 기르는 훈련이 필요하다. 3) '탈무드'에 그 해답이 있다 부동산 투자에 있어서도 많은 사람들이 오해하고 있는 부분은 부동산 투자로 크게 성공한 사람들이 운이 좋았다거나 처음부터 돈이 많았을 것으로 생각하는 것이다. 그러나 부동산 투자로 성공한 사람들 중에는 그런 경우가 거의 없다. 그런데 많은 사람들이 위와 같은 오해를 하고 있기 때문에 부동산 투자에서 실패한다고 생각한다. 이런 사람들은 자기 스스로 부동산 가치를 판단할 능력이 없기 때문에 다른 사람들의 정보에만 의존하다가 늘 실패하는 것이다. 필자는 부동산 투자는 운이 아니고 거기에 '성공하는 불변의 원칙'이 존재한다고 믿고 있다. 그리고 세계의 경제권을 장악하고 있는 유대인의 '탈무드'에서 그 해답을 찾을 수 있다고 생각한다. 유대인의 지혜의 보물 창고인 '탈무드'를 배움으로써 스스로 생각할 수 있는 힘을 키울 수 있기 때문이다. 4) 겸손은 아름답다 필자가 말하는 '자기의 생각을 깊고 분명히 가진 사람'들 대부분이 겸손함을 보인다는 특징이 있다. 그들은 어떠한 환경과 여건에서도 겸허한 자세로 목표를 향해 나아간다. 이러한 겸손이 아집과 교만으로 인한 잘못된 판단을 막아준다. ▷문의: (323)235-5050

2009-09-16

[마이클 장의 투자백과] REO 투자, 최악의 경우 대비해 둬야

지난 2주에 걸쳐 은행압류매물(REO) 투자의 개념 및 장점에 대해 살펴봤다. 이번 주에는 REO 투자 시 조심해야 할 사항들을 알려주고자 한다. 사실 필자가 생각하기에 현 상황에서 적당한 여유자금만 있다면 REO 투자만큼 안전한 투자도 없다. 일반 부동산 투자는 단시간내에 시세 차익을 기대하기에는 무리가 있고 상업용 부동산은 여전히 가격이 하향세인데다 앞으로 상황도 좋지 않아 투자하기에 적절한 시기는 아니다. 반면 주식 투자는 지난 5개월간 주가가 올해 최저점 대비 50% 가까이 급등해 9월 증시 조정설이 나올 정도로 지금 뛰어들기에는 불안하다. 그러나 REO 투자를 하면 100% 돈을 벌 수 있다는 것은 거짓이다. REO 투자에도 시세 분석 투자 매물 분석이 필요하고 적절한 전략이 필요하다. 대개 일반적인 투자자들은 최적의 시나리오를 예상하고 투자하는 경우가 많은데 앞으로 부동산 시장이 순조롭게 회복세로 접어들 것으로 보기는 힘들다. 여전히 주택 차압은 높은 수준인데다 전국적으로 100만건에 이를 것으로 예상되는 융자조정 융자소송 신청이 70~80%는 기각되거나 거부되고 있어 앞으로 제 2의 주택차압 사태가 발생할 수 있다. 실업률은 계속 높아져 부동산 경기에 더 어두운 그림자를 드리우고 있다. 따라서 최악의 경우도 상정하고 이를 버틸 수 있는 방안도 대비해야 투자 성공으로 이끌 수 있다. 우선 REO 투자를 할 때는 적어도 2년은 버틸 수 있는 여유자금이 있어야 한다. 아무리 시세보다 싸게 부동산을 매입한다고 하더라도 당장 시세차익을 남겨 팔 수 있는 것은 아니다. 어느 정도 시장이 회복돼야 판매가 가능한데 이 시점을 최소 2년 이후로 잡는 것이 현명하기 때문이다. 두번째는 투자 매물의 소유권 여부다. 은행으로 소유권이 넘어갔다면 상관이 없지만 아직 소유권을 개발업자 또는 건물주가 갖고 있는 경우도 많다. 이런 경우는 정확하게는 융자 노트를 구입하는 것이다. 따라서 이런 상황에서는 노트를 구입한 후 소유권을 넘겨받아야 한다. 이 과정이 복잡하다. 만약 전 건물주나 개발업자가 버티면 소유권을 넘겨받는 데 수개월이 걸릴 수도 있다. 세번째는 투자 매물에 대한 정확한 분석이다. 아직 공사가 완공되지 않은 채 매물로 나올 수도 있고 '미캐닉스 린'이나 연체된 재산세 개인 부채가 남아 있을 수도 있다. 이런 경우에는 싸게 구입해도 공사를 완공시키거나 각종 부채를 해결하는 비용이 시세차익보다 높을 수 있다. 네번째로 매니지먼트이다. 구입 후 2~3년은 보유하다 파는 것이 기본 전략인 만큼 부동산을 잘 관리하는 것이 필수적이다. 특히 공실률이 높은 상업용 부동산은 관리를 잘해 공실률을 낮추면 보다 높은 가치 상승 효과를 기대할 수 있다. ▷문의: (323)235-5050

2009-09-09

[마이클 장의 투자백과] REO 투자, 가격은 은행과 흥정하기 나름

지난 주에는 REO 투자에 대한 개략적인 것을 말했다. 이번 주에는 REO 투자의 장점을 분석하고 다음 글에서는 주의해야 할 점을 알아보자. 1. 할인된 가격 REO는 기본적으로 부실 자산이다. 따라서 은행이 제값을 받고 처분하려고 하지 않는다. 즉 은행과 흥정만 잘 하면 시세보다 싼 가격으로 매입이 가능하다는 것이다. REO에 투자하는 가장 기본적인 이유는 바로 싼 가격이다. 그러나 은행 입장에서도 빨리 처분하는 것이 중요한 만큼 아무 바이어의 오퍼나 받는 것은 아니다. 어느 정도 친분 관계를 유지하고 있거나 믿을만한 바이어와 우선적으로 협상한다. 2. 새 건물 물론 REO 라고 해서 새 건물만 있는 것은 아니다. 오래된 건물주도 매니지먼트를 제대로 못하거나 소송 테넌트 퇴거 등으로 은행에 건물이 압류되기도 한다. 그러나 개발중에 실패하거나 분양이 되지 않는 등의 이유로 압류되는 건물이 압도적으로 많다. 새 건물을 사면 좋은 점 중 하나는 매니지먼트가 용이하다는 것이다. 3. 낮은 관리비 REO 투자를 할 때 신경써야 할 부분 중 하나가 매니지먼트 비용이다. REO 매물을 구입해 바로 시세 차익을 얹어서 파는 것은 거의 불가능하다. 이런 것을 바란다면 투자 실패로 이어질 것이 뻔하다. 즉 일정 기간 보유 관리한 후 경기가 회복될 때 팔아 시세 차익을 챙겨야 한다. 그러기 위해서는 관리를 잘해야 하는 것은 물론 관리비용을 낮게 유지하는 것이 필요하다. REO 투자는 새 건물 구입이 많기 때문에 관리비가 낮은 편이다. 4. 쉬운 출구전략 관리 모든 투자는 출구전략이 중요하다. REO의 경우 가장 쉬운 방법은 재융자를 받는 것이다. 시세보다 30~40% 정도 싸게 구입한 만큼 어느 정도 관리만 이뤄지면 REO 투자를 위해 들어간 자금만큼 재융자받는 것이 가능하다. 이를 통해 일정 부분 투자금을 회수하고 건물을 유지할 수 있다. 좀 더 보수적으로 접근해 2~3년간 유지하다 팔더라도 부동산 경기가 지금보다 압도적으로 더 악화되지 않은 이상 지금 시세에 가깝게 처분이 가능하다. 즉 할인된 가격만큼 수익을 올릴 수 있는 것이다. 5. 높은 수익률 REO 매물을 구입해 운영하면 일반 부동산을 구입하는 경우보다 높은 캡레이트가 가능하다. 이를테면 시세가 1000만달러에 연 렌트비 총액이 60만달러인 상가 건물을 구입하는 경우를 보자. 이 상태에서는 단순하게 계산하더라도 건물가치 대비 수입 비율이 6%이다. 이 건물을 REO로 700만달러에 구입하면 그 비율은 8.7%로 올라간다. 그만큼 수익율이 높아지는 셈이다. ▷문의: (323)235-5050

2009-09-02

[마이클 장의 투자백과] REO 투자 - 1

지금까지 수차례에 걸쳐 REO 투자 세미나를 개최하고 투자자들을 상담하고 있지만 대다수의 투자자들은 REO 투자에 대해 전문적인 지식을 갖고 있지 않고 있다. 투자자들중 일부는 REO라는 개념조차 갖추지 않은 채 'REO 투자가 좋다'는 주위 사람들의 말만 듣고 투자에 나서기도 한다. 이에 따라 투자자들의 이해를 돕고자 앞으로 서너차례에 걸쳐 REO 투자의 정의 및 방법 등을 설명하고자 한다. REO는 Real Estate Owned의 약자로 은행이 압류한 부동산 프로퍼티를 말한다. 은행압류매물 정도로 해석할 수 있다. 주택을 예로 들면 주택소유주가 2~3개월 모기지 페이먼트를 연체하면 카운티 정부에 연체등록(NOD)이 된다. 그리고 3~6개월 정도 추가로 페이먼트를 안하게 되면 차압등록(NOTS)이 이뤄진다. 차압등록이 이뤄지면 융자은행은 차압관재인(Trustee)을 선정 해당 주택을 차압세일하게 된다. 만약 차압세일에서 판매가 이뤄지지 않으면 융자은행은 해당 프로퍼티를 압류하게 되는 데 이 주택을 REO라고 한다. REO 투자라고 하면 원칙적으로는 은행이 압류한 부동산에 투자하는 것을 말하지만 요즘에는 보다 광범위하게 연체등록되거나 차압등록된 프로퍼티에 투자하는 것도 아우르기도 한다. 사실 REO 투자는 수십년 전부터 존재해왔다. 아무리 호경기일 때도 실업이나 사업 실패 등 여러가지 이유로 모기지 페이먼트를 못하는 주택소유주는 있기 마련이고 그렇게 되면 REO는 발생하기 때문이다. 그러나 경기가 좋을 때는 REO까지 가기 전에 주택을 팔아 융자금을 갚는 것이 가능하기 때문에 REO 매물 자체가 많지 않았고 그러다 보니 일반적이지 않아 소수의 투자자들만 관심을 가졌다. 그러나 2007년부터 시작된 부동산 폭락 및 이에 따른 경제 위기로 부동산 차압이 급등하면서 REO가 사회적으로 큰 관심분야가 되자 REO 투자도 일반인들의 관심을 끌게 됐다. 이처럼 REO 투자는 생소한 분야인 만큼 투자에도 각별한 주의가 필요하다. 아직 투자기법 자체가 섬세하게 다듬어지지 않았고 따라서 전문 투자자들도 시행착오를 거듭하고 있기 때문이다. 다만 모든 투자가 그러하듯이 철저한 준비와 분석은 이같은 시행착오를 줄일 수 있다. 또 부동산은 지역성과 부동산 고유의 사이클을 보이는 데 이 또한 잘 이용하면 성공적인 REO 투자가 가능하다. ▷문의: (323)235-5050

2009-08-26

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